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Energieausweise - Ausstellungspflicht / Ausweisarten

Der Ausweis ist für alle verpflichtend, die eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten wollen. Ebenso betroffen sind Leasinggeschäfte. Darüber hinaus benötigt einen Energieausweis, derjendige der ein Gebäude neu erstellen oder umfassender sanieren möchte.

Seit der EnEV 2014 müssen auch in den Immobilienanzeigen konrkete Angaben gemacht werden. Im Grunde sind das Effizienzklasse und Energiekennwert. Bei Ausweisen, die vor diesem Zeitpunkt ausgestellt wurden, ist mindestens die Veröffentlichung des Kennwerts erforderlich. 2017 unterstrich der Bundesgerichtshof (BGH) zudem die Bedeutung des Energieausweises gleich in drei Gerichtsverfahren. Dort wurde klargestellt, dass Makler die Angaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes nicht weiter verweigern dürfen.

Ausnahmen bestätigen die Regel: Keine Energieausweis-Pflicht

Doch neben diesen allgemeingültigen Regelungen bestehen auch Ausnahmen für den Energieausweis. Die Pflicht ist in folgenden Zusammenhängen ausgesetzt:

- Gebäude mit weniger als 50 qm Nutzfläche
- Weitestgehend ungenutzte Gebäude (nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt)
- Gebäude mit spezieller Nutzung (z.B. Werkstätten oder Stallungen)
- Baudenkmäler (nach jeweiligen Landesrecht)

Daneben gibt es für Eigentumswohnungen keinen eigenen Energieausweis. Denn dieser gilt stets nur für das gesamte Gebäude.

Ein Sonderfall sind die sogenannten gemischt genutzten Gebäude, wenn beispielsweise sowohl Wohnungen als auch Büros in einem Komplex untergebracht wurden. Hierbei ist das Gebäude in Zonen zu unterteilen. Anhand derer sind dann durch die entsprechenden Stellen zwei Energieausweise auszustellen.

Wo ist der Bedarfsausweis verpflichtend?

Grundlegend ist festzuhalten, dass der Energieausweis in zwei Ausführungen existiert:

- Bedarfsausweis: Berechnung des Energiebedarfs anhand der Gebäudegröße, der verwendeten Baumaterialien und der Anlagentechnik unter Normbedingungen
- Verbrauchsausweis: Grundlage der Berechnung ist der Energieverbrauch der Bewohner der letzten drei Jahre.

Der Bedarfsausweis lässt demnach eine wesentlich objektivere Beurteilung des energetischen Zustands eines Gebäudes zu als der einfachere Verbrauchsausweis. Deshalb wird er für Neubauten auch obligatorisch ausgestellt. Etwas anders sieht es bei Bestandsgebäuden aus:

- Nicht-Wohngebäude – Wahlfreiheit (sofern die Energieverbräuche erfasst werden können für Strom/Beleuchtung, Kälte, Wärme, Warmwasser und Lüftung)
- Altbau bis vier Wohneinheiten bis zum Baujahr 1977 – Pflicht Bedarfsausweis
- Altbau bis vier Wohneinheiten bis zum Baujahr 1977 auf Mindestanforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung saniert – Wahlfreiheit
- Altbau ab einem Baujahr 1978 – Wahlfreiheit
- Gemischt genutzte Gebäude (Anteil geringere Nutzung Wohnen/Gewerbe >/= 10%) > bei gemeinsam genutzter Gebäudetechnik z.B.: Zentralheizung ohne separater Energieverbrauchserfassung kann kein Verbrauch aufgeteilt nachgewiesen werden > es sind dann 2 Energiebedarfsausweise (Wohn- und Nicht-Wohngebäudeteil) zu erstellen

Möchten Hausbesitzer in Zukunft Mittel aus staatlichen Förderprogrammen zum energetischen Sanieren bekommen, müssen sie einen Bedarfsausweis vorlegen.

Eine Aushangpflicht für den Energieausweis

In bestimmten Nicht-Wohngebäuden muss der Energieausweis öffentlich gemacht werden. Das heißt dieser muss sichtbar im Gebäude angebracht werden. Das gilt insbesondere für behördlich genutzte Gebäude mit einem starken Publikumsverkehr und einer Fläche von mindestens 250 qm. In den Jahren zuvor lag die Grenze noch bei 500 beziehungsweise 1000 Quadratmetern. Diese Pflicht für den Energieausweis betrifft Behörden, Schulen, Krankenhäuser und Rathäuser. Daneben muss auch in anderen Nicht-Wohngebäuden der Ausweis ausgehängt werden, vor allem wenn dieser bereits ausgestellt wurde. Das können Banken, Hotels, Restaurants und sogar größere Geschäfte sein.

Wenn Sie die Energieausweis-Pflicht missachten

Möchten Eigentümer oder Makler das Haus vermieten, verpachten oder verkaufen und können den Energieausweis nicht vorlegen, ist dies rechtlich eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro bestraft werden. Das gilt im Übrigen auch, wenn die Gültigkeit für den Energieausweis abgelaufen ist.